Dok se još uvijek zbrajaju izravni i neizravni učinci pandemije koronavirusa na globalno gospodarstvo, sve se glasnije špekulira i o budućnosti turističkog sektora koji sasvim sigurno trpi najveće reperkusije ove krize i svih izazova koje sa sobom neizbježno nosi.
Uzevši u obzir da je hrvatsko gospodarstvo izuzetno ovisno o turizmu, te izravno generira značajan udio u BDP-u, ne čudi što su se investitori i iznajmljivači preko noći našli u nezavidnoj situaciji suočivši se s brojnim upitima zabrinutih gostiju koji su željeli otkazati svoje rezervacije ili su se raspitivali o trenutnoj epidemiološkoj situaciji u državi, kao i procedurama koje bi ih mogle dočekati na graničnim prijelazima. Uslijedila je gorljiva borba za svaku rezervaciju i neizvjestan ishod potvrđenih rezervacija s obzirom na uvođenje karantene na pojedinim emitivnim tržištima, te preporuku o odgađanju putovanja do daljnjega, ali i zbog niza novih pravila koja se uvode na tjednoj osnovi.
Izloženi velikom broju nerijetko kontradiktornih informacija, te preporuci globalnih digitalnih platformi za rezerviranje smještaja o implementiranju jako rizične otkazne politike bez ikakvih penala za last-minute otkaze rezervacija, vlasnici nekretnina za odmor, kao i turistički agenti, imali su jako skromna očekivanja za tzv. ‘novu normalnu’ turističku sezonu u dosad neviđenim okolnostima.
Villa Endless View
S obzirom da je epidemiološka situacija u državi stabilna, te da je broj novooboljelih pod kontrolom, Hrvatska je naposljetku ipak prepoznata kao sigurna destinacija, a unatoč skeptičnim najavama i opreznim prognozama o očekivanim brojkama i rezultatima, zabilježen je pojačan interes za luksuzne vile za odmor.
Očekivanja i zahtjevi turista
Što možemo zaključiti o putnicima koje korona kriza nije spriječila u namjeri da provedu odmor na moru? Prije svega, jasno je da novo vrijeme donosi i nova očekivanja i standarde na koje iznajmljivači moraju uspješno odgovoriti kako bi zadobili povjerenje klijenata i pružili im apsolutnu sigurnost da svoj odmor mogu provesti bezbrižno bez obzira na izazovne okolnosti s kojima smo suočeni. Evidentan je i trend da se najviše traže luksuzne vile za odmor na prestižnim lokacijama, te da klijenti nerijetko traže duže boravke i dodatne usluge poput svakodnevnog čišćenja, nabavke namirnica i privatnog kuhara koji će se pobrinuti za sve obroke tijekom njihovog boravka. Na ovakve zahtjeve spremnije su odgovorili vlasnici prestižnih objekata koji su prethodno bili u kontaktu s klijentima koji od odmora ipak traže nešto više od modernog uređenja i slikovitog pogleda na more.
Nova era putovanja – trendovi i prilike
Aktualni trendovi ponovno vode ka zaključku da najluksuzniji objekti na ekskluzivnim lokacijama nisu ugroženi na tržištu čak i u izvanrednim okolnostima. Štoviše, čini se da potražnja za objektima ovog tipa uvelike premašuje ponudu, stoga su klijenti nerijetko prisiljeni promijeniti svoje planove i odabrati drugu destinaciju koja ponudom može odgovoriti na njihova očekivanja. Najveći broj ostvarenih rezervacija odnosi se na goste iz susjednih zemalja koji zahvaljujući povoljnom geopolitičkom položaju Hrvatske i odličnoj infrastrukturi već tradicionalno na odmor pristižu vlastitim automobilima, te zbog kraćeg putovanja radije odabiru odmor na sjevernijim dijelovima Jadrana, te u Istri.
Villa Appeal
Jako je teško predvidjeti buduća zbivanja i kretanja na globalnom tržištu i dinamičnom svijetu putovanja, ali izvjesno je da nam predstoji nova era putovanja i privikavanje na novi stil života uz izraženu svijest o vrijednostima poput zdravstvene sigurnosti, očuvanja okoliša i društveno odgovornog ponašanja.
Sve veći odmak od masovnog turizma i veća ekološka osviještenost pri odabiru destinacija i smještajnih objekata pruža nam priliku da se pozicioniramo kao destinacija koja može odgovoriti na nove izazove i spremno prihvaća nove uvjete koji potencijalno mogu rezultirati odgovornijom i inovativnijom ponudom koja je usklađena s potrebama tržišta.
Pri kupnji nekretnine često je najvažnije estetika ili lokacija same nekretnine. Međutim, kupnja nekretnina je pravni postupak, tako da ne smijemo zanemariti ni pravnu stranu. Što biste trebali učiniti i kako ili kada to učiniti kako biste kupnju učinili urednom i jednostavnom? Sve će to objasniti kroz niz blogova naš porezni savjetnik Ivica Baban.
Strane državljane koji kupuju (stječu vlasništvo) nad nekretninama u Republici Hrvatskoj možemo podijeliti u dvije grupe :
Strani državljani iz Europske unije
Strani državljani van Europske unije
a) strani državljani iz Europske unije mogu kupovati nekretnine u Republici Hrvatskoj pod istim uvjetima kao i državljani Republike Hrvatske.
Izuzetak su jedino poljoprivredna zemljišta za koje vrijedi moratorij na njihovu kupnju od strane stranih državljana iz Europske unije do lipnja 2020 godine.
b) strani državljani van Europske unije moraju u upravnom postupku dobiti suglasnost za kupnju ( stjecanje vlasništva ) nad nekretninama u Republici Hrvatskoj od Ministarstva pravosuđa Republike.
Postoji i dodatan uvjet da samo oni državljani van Europske unije koji dolaze iz zemalja sa kojima Republika Hrvatska ima uzajamnost u stjecanju prava vlasništva nad nekretninama njihovih državljana mogu krenuti u upravni postupak te zatražiti suglasnost od Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske.
Ta je suglasnost, pored kupoprodajnog ugovora, nužna dokumentacija za upis vlasništva kupljene nekretnine u Republici Hrvatskoj.
Ostali državljani van Europske unije koji dolaze iz država sa kojima Republika Hrvatska nema princip uzajamnosti u stjecanju vlasništva nad nekretninama njihovih državljana ne mogu kao fizičke osobe kupovati ( stjecati ) vlasništvo nad nekretninama u Republici Hrvatskoj.
Oni se mogu odlučiti na osnivanje trgovačkog društva ( najčešće je to društvo sa ograničenom odgovornošću ili skraćeno d.o.o. ) te kao vlasnici trgovačkih društava sa sjedištem u Republici Hrvatskoj steći vlasništvo nad nekretninom.
Potrebno je znati da je tada vlasnik kupljene nekretnine trgovačko društvo registrirano u Republici Hrvatskoj u kojemu je strani državljanin član društva ( vlasnik ).
Porezne obveze
Prilikom kupnje nekretnine u Republici Hrvatskoj, pored kupoprodajnih troškova, moguće je da je kupac u obvezi platiti i porez na promet nekretnina ( PPN ) u visini od 3% od kupoprodajne cijene nekretnine ili procijenjenog iznosa vrijednosti nekretnine od strane Porezne uprave Republike Hrvatske.
To će se dogoditi u situaciji kada prodavatelj ne obračunava porez na dodanu vrijednost ( VAT ) za prodanu nekretninu, a što je vidljivo iz kupoprodajnog ugovora ili izdanog prodajnog računa od strane prodavatelja na kojem porez na dodanu vrijednost ( VAT ) mora biti posebno iskazan kao stavka ukoliko je isti obračunat.
Uloga Porezne uprave
U Republici Hrvatskoj javni bilježnici su u obvezi kopiju kupoprodajnog ugovora dostaviti Poreznoj upravi Republike Hrvatske, a koja će za one nekretnine nad kojima nije obračunat porez na dodanu vrijednost ( VAT ) kupcima poslati rješenje o obvezi plaćanja poreza promet nekretnina ( PPN ).
U slučaju da isprave o prijenosu vlasništva nad nekretninom nisu ovjerene u javnog bilježnika tada je obveza kupca da prijavi obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina u Republici Hrvatskoj u roku od 30 dana za one nekretnine nad kojima nije obračunat porez na dodanu vrijednost prilikom prodaje.
Potrebno je naglasiti da stranom državljaninu van Europske unije kojemu je za stjecanje nekretnine na području Republike Hrvatske potrebna suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa porezna obveza nastaje u trenutku dobivanja te suglasnosti.
Sunce, more, lijepo vrijeme i mediteranski stil života, u kombinaciji s odličnim imanjima na odličnim lokacijama, potvrda su uspješne poslovne godine kada je u pitanju hrvatsko tržište luksuznih nekretnina. Broj su u porastu i očekuje se da će nastaviti rasti tijekom sljedeće godine.
Retrospektiva – tržište luksuznih nekretnina u 2018.
2018. je bila dobra godina za hrvatsko tržište luksuznih nekretnina jer su zahtjevi za takvom vrstom nekretnina porasli za 25 posto u odnosu na 2017. Istovremeno, cijene luksuznih nekretnina u Hrvatskoj porasle su za 10-15 posto. Prosječna cijena za vilu kreće se od 5000 do 6000 eura za kvadratni metar.
Klijenti koji se odluče za ove nekretnine uglavnom su stranci, prvenstveno iz Njemačke, Austrije, Češke, Slovačke, Engleske i skandinavskih zemalja. Također, neki upiti stigli su iz Rusije i Kine. Prosječna dob kupaca nekretnina varira između 45 i 60 godina. Rusi i Kinezi žele da imovina koju kupuju odgovara najvišim standardima, dok su Europljani otvoreniji za preuređivanje i rekonstrukciju nekretnine.
Klijenti imaju svoje preferencije kada je u pitanju lokacija, birajući uglavnom nekretnine na obali između Primoštena i Trogira (posebno u Splitu) i oko grada Dubrovnika. Pored svoje ljepote, ova područja duguju svoju popularnost i blizini zračnih luka, autocesta i marina. Kada su u pitanju otoci, najpopularniji u 2018. godini bili su Brač i Hvar.
Unatoč sjajnim rezultatima, tržište ima svojih problema. Najistaknutije su pomalo zatvorene banke prema podršci investitorima i nedostatak ponude pogodne za klijente koji imaju za cilj luksuzne nekretnine.
Očekivanja za tržište luksuznih nekretnina u 2019.
Ipak, očekuje se da će se pozitivni trendovi na tržištu nastaviti i u 2019. godini, s očekivanim rastom cijena do 10 posto, nakon čega slijedi još veći rast potražnje za luksuznim nekretninama u Hrvatskoj. Početak izgradnje nekoliko turističkih naselja sa hotelima s 5 zvjezdica očekuje se u 2019. godini, zajedno s ulaskom nekih hotelskih marki svjetske klase na hrvatsko tržište, poput 4Seasons-a i Marriott-a.
