Uslijed sve većeg interesa od strane državljana trećih zemalja za nekretnine na našoj obali i povećanim brojem upita o mogućnostima stjecanja vlasništva i boravka u Hrvatskoj, odlučili smo se obratiti odvjetniku, g. Dinu Pivcu, koji je pripremio kratki vodič za državljane trećih zemalja s osnovnim uputama koje donosimo u nastavku.
Državljani trećih zemalja – u smislu mjerodavnih propisa Republike Hrvatske – su osobe koje nisu državljani država članica Europskog gospodarskog prostora (Europske unije, Kneževine Lihtenštajn, Kraljevine Norveške, Republike Island) ili Švicarske Konfederacije, a imaju državljanstvo treće zemlje ili se radi o osobi bez državljanstva.
Državljani trećih zemalja ne mogu steći vlasništvo poljoprivrednog i šumskog zemljišta u Republici Hrvatskoj, ali mogu kupiti nekretnine unutar granica građevinskog područja – stanove, kuće i sl. ili pak neizgrađeno građevinsko zemljište – i to pod pretpostavkom uzajamnosti (reciprociteta) Republike Hrvatske i predmetne zemlje, te ishođene suglasnosti ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske.
Što se tiče pretpostavke uzajamnosti, Ministarstvo pravosuđa Republike Hrvatske na svojoj službenoj stranici objavljuje popis zemalja s kojima postoji uzajamnost kod stjecanja prava vlasništva na nekretninama: https://mpu.gov.hr/informacije-o-uzajamnosti-u-stjecanju-prava-vlasnistva-nekretnina-izmedju-republike-hrvatske-i-drzava-izvan-europske-unije-republike-island-knezevine-lihtenstajn-kraljevine-norveske-te-svicarske-konfederacije/6186
Vila Aura – otok Brač
Državljani trećih zemalja u Hrvatskoj mogu boraviti:
- na kratkotrajnom (kolokvijalno zvanom i turističkom) boravku – do 90 dana u bilo kojem razdoblju od 180 dana, s time da se 90 dana boravka može iskoristiti jednokratno ili višekratno;
- na privremenom boravku – do godine dana;
- na stalnom boravku – neograničeno.
U kratkotrajni boravak ne uračunava se vrijeme provedeno u drugim državama članicama Europskog gospodarskog prostora. Za vrijeme kratkotrajnog boravka državljanin treće zemlje mora imati prijavljen smještaj. Smještaj je dužna prijaviti pravna ili fizička osoba koja je državljaninu treće zemlje pružila smještaj u roku od jednog dana od dolaska državljanina treće zemlje na smještaj putem web stranice eVisitor ili prijave nadležnoj policijskoj upravi/postaji. Ako prijavu smještaja ne može obaviti pružatelj smještaja, prijavu smještaja je dužan obaviti državljanin treće zemlje u roku od dva dana od ulaska u Republiku Hrvatsku odnosno od promjene smještaja.
Da bi državljaninu treće zemlje bio odobren privremeni boravak u Republici Hrvatskoj, potrebno je da on podnese zahtjev na propisanom i online dostupnom obrascu. Gdje je potrebno podnijeti zahtjev, ovisi o tome je li za ulazak u Republiku Hrvatsku potrebna viza ili ne, što ovisi o svakoj pojedinoj državi te je vidljivo na: https://mvep.gov.hr/informacije-za-gradjane-244593/konzularne-informacije-22730/vize-22733/pregled-viznog-sustava/22853
Vila Adriatic Oasis – otok Hvar
Tako primjerice državljani vizne države (npr. Rusija) zahtjeve podnose u diplomatsko-konzularnim predstavništvima. Policijska uprava ili postaja po mjestu namjeravanog boravka odlučuje o zahtjevu, obavještava konzularno predstavništvo gdje je podnesen zahtjev i oni izdaju vizu za ulazak u RH. S druge strane, državljani države (npr. Ukrajina) gdje nije potrebna viza zahtjev mogu podnijeti u policijskoj upravi ili postaji po mjestu boravka.
Među ostalim, privremeni boravak u Republici Hrvatskoj može biti odobren državljaninu treće zemlje temeljem činjenice vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj.
Zahtjevu za izdavanje odobrenja za privremeni boravak prilaže se:
- fotografija u boji veličine 3×3,5 cm;
- preslika valjane strane putovnice ili druge putne isprave (rok važenja strane putne isprave mora biti tri mjeseca duži od razdoblja valjanosti privremenog boravka);
- dokaz o osiguranim sredstvima za uzdržavanje – sredstva potrebna za uzdržavanje na mjesečnoj osnovi u visini od najmanje 50% prosječne mjesečne isplaćene neto plaće u prošloj godini u Hrvatskoj (trenutno 3.560,00 kn x 12 mjeseci), a dokaz može biti potvrda banke, izvadak od mirovine, ugovor o radu i dr.;
- dokaz o zdravstvenom osiguranju – privatno ili putno zdravstveno osiguranje, ugovor o radu i dr.;
- dokaz da nije pravomoćno osuđen za kaznena djela iz matične države ili države u kojoj je boravio dulje od godine dana neposredno prije dolaska u Republiku Hrvatsku;
- dokaz kojim se opravdava svrha boravka u Republici Hrvatskoj – u konkretnom slučaju vlasnički list za nekretninu u Republici Hrvatskoj kojim se dokazuje vlasništvo iste.
Isprave koje se prilažu uz zahtjev moraju biti u izvorniku ili u ovjerenom presliku, a strane isprave i u ovjerenom prijevodu na hrvatskom jeziku (iznimno na engleskom) i ovjerene sukladno posebnim propisima, što opet ovisi o kojoj državi se radi jer za upotrebu isprava u Republici Hrvatskoj za neke države se traži nadovjera-apostille (npr. Ukrajina), dok se za neke države ne traži posebna ovjera (npr. Rusija). Popis država se može vidjeti na https://mpu.gov.hr/nadovjera-legalizacija-isprava/25282
Ono što je najvažnije, zahtjev za ponovno odobrenje privremenog boravka u Republici Hrvatskoj temeljem činjenice vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj može se podnijeti opet već nakon isteka roka od šest mjeseci od isteka ranije odobrenog privremenog boravka.
Nadamo se da je ovaj blog odagnao barem dio nedoumica koje ste kao državljani trećih zemalja imali raspitujući se za kupnju nekretnine u Hrvatskoj ili za promjenu boravišta. Za sve dodatne informacije i savjete, obratite nam se s povjerenjem i rado ćemo Vas povezati s iskusnim stručnjacima iz ovog područja.
Otkako je postala članica EU, Hrvatska privlači sve veću pažnju internacionalnih klijenata koji traže svoju investicijsku priliku u jednoj od najperspektivnijih regija na Mediteranu.
Hrvatska je nadaleko poznata po svojim prirodnim ljepotama, bogatoj kulturno-povijesnoj baštini, te blagoj mediteranskoj klimi koja omogućuje uživanje u aktivnostima na otvorenom gotovo cijele godine.
Na našem tržištu dostupne su prestižne moderne nekretnine na jedinstvenim lokacijama uz more, ali i tradicionalne rustikalne vile koje predstavljaju savršenu fuziju autentičnog kamenog eksterijera i atraktivnog interijera koji spojem modernih sadržajima i autohtonih detalja ostavlja bez daha.
Rekordni turistički rezultati i stabilno gospodarsko okruženje naše zemlje samo su neki od razloga koji investitorima pružaju sigurnost i optimizam u planiranju novih investicija.
Josip Krnić Photography
Tko može kupiti nekretninu u Hrvatskoj?
- Građani Europske Unije
Pravo vlasništva na nekretnine u Hrvatskoj imaju fizičke i pravne osobe iz država članica EU pod istim uvjetima kao hrvatski državljani.
- Državljani zemalja izvan Europske Unije
Strani državljani izvan EU mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj po načelu reciprociteta. Prilikom kupnje nekretnine potrebno je tražiti suglasnost Ministarstva pravosuđa i uprave Republike Hrvatske. Strani državljani bez obostranog pristanka/reciprociteta mogu kupiti nekretninu u ime tvrtke. Tvrtku je potrebno osnovati sa registriranim sjedištem u Republici Hrvatskoj. U tom slučaju, kupac nekretnine je hrvatska tvrtka u stranom vlasništvu.
Vila Sealine
Troškovi kupnje
Ako ste se odlučili kupiti luksuznu nekretninu u Hrvatskoj ili se prepustiti ulaganju u razvojni projekt, trebali biste znati da postoje određeni dodatni troškovi.
Većinu troškova prilikom kupoprodaje nekretnina snosi kupac:
• Javnobilježničke i registracijske pristojbe: 50 – 150 €
• Troškovi službenog prevoditelja cca: 200 – 300 € uključujući prijevod ugovora
• Agencijska naknada: obično 3% vrijednosti ugovora + PDV
• Odvjetničke usluge: 0,5 – 1,25% vrijednosti ugovora + PDV
• Porez na promet nekretnina: 3% vrijednosti ugovora
Ako želite kupiti luksuznu nekretninu u Hrvatskoj ili bilo koju drugu nekretninu od pravne osobe, molimo obratite pažnju je li PDV već uključen u cijenu. U Hrvatskoj PDV iznosi 25%.
Također, preporučujemo da angažirate etabliranu agenciju za nekretnine s velikim iskustvom na tržištu nekretnina i lokalnom ekspertizom, te internom pravnom podrškom.
Josip Krnić Photography
Osobni Identifikacijski Broj – OIB
Prije zaključenja pravnog posla, potrebno je u Poreznoj upravi pribaviti OIB broj.
- Fizičke osobe moraju dostaviti presliku putovnice ovjerenu kod javnog bilježnika, kućnu adresu i osnovne podatke o oba roditelja.
- Pravne osobe moraju dostaviti izvadak iz sudskog registra (ne stariji od 30 dana) preveden na hrvatski jezik.
Bez OIB-a nije moguće potpisati nikakav ugovor niti osnovati tvrtku.
Oporezivanje kupoprodaje nekretnina
- Porez na promet nekretnina obračunava se i plaća na stjecanje vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj kad se na takvo stjecanje ne plaća PDV. Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja, a obračunava se po stopi od 3%. Obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnina – kupac.
- Porez na dodanu vrijednost (PDV) obračunavaju i plaćaju porezni obveznici koji su upisani u registar obveznika PDV-a kad isporučuju, daruju, ili na neki drugi način prenose građevinska zemljišta ili građevine, ili dijelove građevina (i zemljišta na kojima su izgrađene), ako su te građevine i njihovi dijelovi nastanjeni ili korišteni manje od 2 godine. PDV za isporuku nekretnine plaća se po stopi od 25%.
- Porez na dohodak od imovine po osnovi otuđenja nekretnina obračunava se i plaća:
a) ako fizička osoba nekretninu otuđuje unutar 2 godine od dana njezine nabave pod uvjetom da je on/ona nisu koristili u rezidencijalne svrhe
b) ako fizička osoba proda, zamjeni, ili obavi neki drugi oporezivi prijenos vlasništva nad više od 3 nekretnine iste vrste u razdoblju od 5 godina od dana njihove nabave
Nadamo se da ovaj blog krije odgovore na neke od pitanja koja ste trebali razriješiti prije finalne odluke o kupnji ili prodaji nekretnine u Hrvatskoj.
Za sve dodatne informacije i savjete, tu je naš tim iskusnih agenata za nekretnine i pravnih stručnjaka koji će vam rado pružiti podršku uz najveći stupanj diskrecije i profesionalnosti.
Posljednjih godina dovedeni su u pitanje svi aksiomi na kojima je utemeljeno ulaganje. Dionice, obveznice, fondovi, osiguranje, kripto valute, robe, nekretnine – sve su to polja na kojima se danas mijenja logika ulaganja. Prinosi u bilo kojoj kategoriji imovine koja se smatrala još malo sigurnijom za kapital denominirane u EUR činili su se besplodnim, a krivac su ovoga puta centralne banke koje su preplavile tržišta politikom likvidnosti.
U ovom je trenutku kupovina nekretnina sigurna ponuda u Hrvatskoj ako kupite dobru lokaciju za fer cijenu s potencijalom rasta, ali s gledišta savjetnika za ulaganja možete posjedovati samo određeni broj nekretnina ukupno, a cijene su nastavile rasti slijedeći tržišni optimizam utemeljen na krilima jeftinog financiranja i rastućim trendovima u turizmu. Ovdje je važno spomenuti rizik zemlje sustava, diverzifikaciju portfelja, likvidnost itd. kao kriterije za odluku o ulaganju u bilo koju imovinu.
Neumoljiva kupovina od strane Europske središnje banke uzrokovala je da, recimo, 3% prinosa za konzervativne ulagače bude samo željno razmišljanje i relikt iz prošlosti, dok je samo vraćanje nekoliko desetaka promila na vaše ulaganje okrutna stvarnost.
Stoga zaboravite na lijep prinos od njemačkih obveznica ili kamatnu stopu na depozite, jer za svaki povrat morate zaroniti u područje visokog prinosa.
Skakanje u vlak s dionicama bilo je kao i uvijek rizična vožnja cijelo vrijeme, iako se moglo lijepo zarađivati, no svi su se pitali što će se dogoditi kad glazba prestane? Iako nitko ne zna kada će to biti, s trkom koja svaki dan pravi novi rekord, nije lako vjerovati da će nebo biti uvijek plavo u narednim mjesecima.
Klub privatnog bankarstva Splitske banke
Dakle, očito je ovih dana teško pronaći neki zanimljiv omjer rizika i nagrade. Tim privatnog bankarstva u Splitskoj banci radi na pronalaženju niša i najmanje rizičnih proizvoda s visokim prinosom. Strukturirani proizvodi pokazali su se kao vrlo prikladno rješenje u posljednjih nekoliko godina i najpopularnija su ulaganja u Europi.
Ono što ih je učinilo atraktivnim bili su zanimljivi bonusi u rasponu od 4 za ukupno konzervativne proizvode do 20% za rizičnije proizvode i zaštitu kapitala u rasponu od ukupne do uvjetne zaštite do 50% smanjenja temeljne vrijednosti. I što je još bolje, prilagođena rješenja mogu se primijeniti bilo da preferirate indekse ili neke tvrtke poput Daimlera, Louis Vuittona, Moet Hennessy ili bilo koju dostupnu dionicu na tržištu, riskirajući samo onoliko koliko odlučite i prema indeksima ili dionicama koje želite. Tržišta su nestabilna, stare, a pravila se mijenjaju.
Privatno bankarstvo u Splitskoj banci steklo je iskustvo kroz više od 100 različitih proizvoda od 2014. godine, što je rezultiralo zadovoljavanjem i najzahtjevnijih klijenata. Biti član Kluba privatnog bankarstva Splitske banke znači imati pouzdanog partnera koji će se brinuti o vašoj imovini.
Jedinstveni geografski položaj, moderna infrastruktura, politička i ekonomska stabilnost, kompetentna i visokoobrazovana radna snaga samo su neki od razloga za ulaganje u Hrvatsku. Srednjoeuropska, podunavska i mediteranska istodobno, s jedinstvenim geografskim položajem, ova država povezuje Europu sa svijetom. Suvremena prometna i energetska infrastruktura, nezagađeno tlo, nezagađeno more i bogati izvori slatke vode pružaju temelj Hrvatskoj da gradi svoju budućnost i dalje se razvija na europskom i svjetskom tržištu.
Evo pet snažnih razloga zašto je ulaganje u Hrvatsku sjajna ideja!
Lakši pristup europskom i svjetskom tržištu
Hrvatska je smještena u srcu Europe, samo dva ili tri sata zračne udaljenosti od bilo kojeg europskog odredišta. Svojim jedinstvenim geostrateškim položajem i najudaljenijim europskim ulaskom u more, Hrvatska je ulaz u srednju i istočnu Europu koji omogućuje lak pristup europskim i svjetskim tržištima.
Moderna prometna infrastruktura
Hrvatska ima visoko razvijenu cestovnu i željezničku mrežu, mrežu međunarodnih morskih luka od velikog značaja, mrežu riječnih luka i zračnih luka, kao i unutarnjih plovnih putova i intermodalnih terminala.
Mreža modernih autocesta smješta Hrvatsku zajedno s vodećim europskim zemljama. Kroz Hrvatsku prolaze tri paneuropska međunarodna koridora, što je čini bitnim dijelom svih glavnih europskih i međunarodnih prometnih pravaca. Zemlja je 100% digitalizirana, a njezin je čitav teritorij pokriven širokopojasnim internetom. Visoko razvijena distribucijska mreža prirodnog plina svrstava ga u sam vrh europskih zemalja.
Kopnena povezanost sa svim europskim prometnim putovima:
- 29.547 km cesta
- 2.726 km željezničke mreže
- 2-3 sata zračne udaljenosti do bilo kojeg europskog odredišta:
- 7 međunarodnih zračnih luka (Zagreb, Split, Dubrovnik, Zadar, Rijeka, Pula, Osijek) i 2 zračne luke (Mali Lošinj, Brač)
- Najdublje more u srcu europskog kontinenta
- 6 morskih luka (Rijeka, Ploče, Šibenik, Zadar, Split, Dubrovnik)
- 4 riječne luke (Vukovar, Osijek, Slavonski Brod, Sisak)
- Jedna od najrazvijenijih mreža za distribuciju prirodnog plina u Europi
- 100% digitalizirana zemlja
- 100% širokopojasna Internet pokrivenost
Pouzdano ulaganje i poslovno okruženje
Hrvatski pravni okvir koji regulira strana ulaganja dizajniran je na način da ne pravi razlike između domaćih i stranih ulagača. Sve mogućnosti u odnosima domaćih investitora otvorene su i strancima koji ulažu kapital u Hrvatsku.
Osim toga, strani investitori uživaju dodatna jamstva koja nisu dana domaćim ulagačima. Hrvatski ustav predviđa da niti jedan zakon ili drugi pravni dokumenti ne smanjuju prava dodijeljena stranom ulagaču u vrijeme ulaganja u Hrvatsku. Također jamči besplatnu vraćanje dobiti ili kapitala nakon ispunjavanja svih zakonskih obveza.
Budući da je punopravna članica NATO-a i 28. članica Europske unije (1. srpnja 2013.), Hrvatska jamči stabilnost i sigurnost poslovnih aktivnosti. Hrvatsko zakonodavstvo, usklađeno s osnovnim postulatima Europske unije, osigurava najviše poslovne standarde i otvara mogućnost korištenja EU fondova, dok sporazumi o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja potpisani s više od 50 zemalja pružaju Hrvatskoj dodatne pogodnosti.
Visoko obrazovana, višejezična i kompetentna radna snaga
Hrvatska je država višejezične i visokoobrazovane radne snage. Sa 56 visokoobrazovnih institucija, od kojih je 7 sveučilišta, Hrvatska nudi niz raznolike kvalificirane i obrazovane radne snage. Hrvatska također ima najveći postotak osoba u dobnoj skupini od 20 do 24 godine koje su završile najmanje srednjoškolsko obrazovanje.
Jeste li znali da je Sveučilište u Zagrebu, koje se sastoji od 34 fakulteta, jedno od najstarijih sveučilišta u ovom dijelu Europe koje kontinuirano obrazuju studente od svog osnutka 1669.? Prema indeksu ljudskog razvoja Hrvatska se nalazi na 47. mjestu od 187 zemalja. U razdoblju od 1990. do 2012. godine Hrvatska je ostvarila rast od 12%, što je prosječni godišnji rast od oko 0,5%.
OBRAZOVANJE u brojevima:
7 javnih sveučilišta s preko 150 000 studenata godišnje; preko 190 000 studenata na fakultetskim i sveučilišnim programima godišnje
99% srednjoškolaca uči engleski kao strani jezik (Eurostat)
95,7% mladih sa srednjoškolskim obrazovanjem (20-24 godine)
56 visokih učilišta: (7 sveučilišta)
152.857 učenika u 2011./2012
36.488 maturanata u 2011. godini
Visoka kvaliteta života
Hrvatska je uistinu jedinstvena zemlja – nigdje u svijetu ne mogu se naći tri različite klimatske zone – kontinentalna, planinska i mediteranska, svega 400 km (udaljenost između sjevera i juga zemlje). Od brdovitog i nježnog Zagorja na sjeveru, preko ogromnih plodnih ravnica Slavonije na Istoku, Like i Gorskog kotara bogatih šumama i rijekama, do Dalmatinske zagore, omeđene planinskim predjelima i tipičnim dalmatinskim kršom, pa sve do njezino razvedene obale koja se proteže od Istre do južne Dalmacije s preko tisuću otoka, Hrvatska je uistinu svjetsko blago.
Dobra prometna povezanost kontinentalnog i obalnog dijela zemlje – jutarnje skijanje na Bjelolasici i doživljaj jednog od najljepših zalazaka sunca na jadranskoj obali samo nekoliko sati kasnije – obilje kulturnih aktivnosti i povijesne baštine, blizina ostali europski kulturni i poslovni centri, čista voda i zrak, tradicionalno i organsko uzgoj poljoprivrednih proizvoda i zdrav mediteranski način života pružaju sve uvjete potrebne za ugodan i kvalitetan život bilo gdje u Hrvatskoj.
1,7 milijardi eura stranih ulaganja u Hrvatsku u 2016. godini
U 2016. godini izravna strana ulaganja u Hrvatsku iznosila su 1,7 mlrd. Eura, što je 9 puta više u odnosu na 2015. godinu. Ulaganja u prošloj godini izvršena su u financijskim uslugama, nekretninama, trgovini na malo, izgradnji zgrada i trgovini na veliko. Vodeći investitori bili su Italija, Nizozemska, Luksemburg, Njemačka i Švedska.
Ekonomski pokazatelji za 2016. godinu
Kumulativni iznos stranih ulaganja u razdoblju od 1993. do 2016. iznosi 31 milijardu eura s Nizozemskom, Austrijom, Italijom, Njemačkom i Luksemburgom kao vodećim investitorima, koji su najviše ulagali u financijski sektor, trgovinu na veliko, nekretnine, telekomunikacije i trgovinu na malo.
Izvor podataka: Hrvatska gospodarska komora